주택연금 계산기에 나이와 집값을 넣으면 월지급금이 뜨는데, 거기서는 묻지 않는 항목이 하나 있습니다.
주택연금계산기가 묻지 않는 건 집을 어떤 형태로 맡길지예요. 근저당권을 설정하는 저당권방식과, 공사 명의로 신탁등기를 하는 신탁방식 두 갈래가 있어요. 금액 숫자는 같은 집이면 거의 비슷하게 나오지만, 배우자에게 넘어갈 때와 세를 놓을 때는 완전히 다른 길로 갑니다.
목차
- 주택연금계산기가 안 묻는 두 방식
- 차이 하나. 배우자 승계
- 차이 둘. 보증금 받는 임대
- 차이 셋. 남는 재산의 주인
- 주택연금계산기에 안 뜨는 비용과 집 종류
- 이런 분은 어느 칸부터
주택연금계산기가 안 묻는 두 방식, 나란히 놓으면
| 보는 곳 | 저당권방식 | 신탁방식 |
|---|---|---|
| 담보 형태 | 가입자 명의 그대로 두고 근저당권 설정 | 공사 명의로 신탁등기, 소유권 이전 |
| 관리 주체 | 소유자로서 가입자가 관리 | 신탁계약에 따라 가입자가 관리 |
| 재산세·종부세 | 가입자 부담 | 같음 |
| 배우자 승계 | 공동상속인 동의를 얻어 소유권을 100% 확보한 뒤 승계 | 신탁계약대로 배우자가 수익권 취득, 동의나 별도 등기 없이 승계 |
| 잔여재산 | 민법에 따라 법정상속인에게 | 가입자가 미리 지정한 귀속권리자에게 |
| 보증금 있는 임대 | 안 됨, 보증금 없는 월세만 | 됨, 보증금은 공사 지정 은행에 예치 |
| 집 전부 임대 | 공사의 주민등록 이전 승인을 받은 경우만 | 같음 |
| 실거주 | 가입자나 배우자가 실거주, 공사 동의 시 예외 | 같음 |
표를 한 줄씩 보면 “소유권을 누가 들고 있나”가 아래 세 줄을 전부 끌고 다녀요.
차이 하나. 배우자 승계
저당권방식에서는 가입자가 세상을 떠나면 배우자가 연금을 이어받기 전에 집의 소유권을 100% 확보해야 해요. 자녀 등 공동상속인의 동의가 필요하다는 뜻이에요.
신탁방식은 이 절차가 없어요. 신탁계약에 따라 배우자가 수익권을 취득하는 구조라서, 공동상속인 동의나 별도 등기 없이 승계돼요.
가족 사이가 좋아도 서류는 사람 수만큼 필요해요. 자녀가 여럿이거나 멀리 떨어져 사는 집이라면, 이 한 줄이 나중에 가장 크게 체감될 수 있어요.
차이 둘. 보증금 받는 임대
저는 지금 월세를 놓는 입장인데, 세를 놓을 때 보증금이 있느냐 없느냐는 체감이 꽤 달라요. 보증금이 없으면 밀릴 때 받쳐줄 게 없거든요..
- 저당권방식: 보증금 있는 임대는 안 되고, 보증금 없는 월세만 가능
- 신탁방식: 보증금 있는 임대가 가능하고, 그 보증금은 공사가 지정한 은행에 예치
두 방식 모두 집을 전부 세놓는 건 공사의 주민등록 이전 승인을 받은 경우에만 돼요. 실거주 요건도 같아서, 가입자나 배우자가 살아야 하고 공사 동의를 받으면 예외가 적용돼요.
차이 셋. 남는 재산의 주인
연금을 다 정산하고 남는 돈이 있을 때 누구에게 가는지도 달라요.
저당권방식은 민법대로 법정상속인에게 갑니다. 신탁방식은 가입자가 미리 지정한 귀속권리자에게 가요. 미리 정해두고 싶은 사정이 있다면 여기서 갈려요.
주택연금계산기에 안 뜨는 비용과 집 종류
| 보는 곳 | 저당권방식 | 신탁방식 |
|---|---|---|
| 담보취득비용 | 세금과 법무사 수수료 등을 가입자가 부담. 등록면허세 감면 적용, 등록면허세와 지방교육세를 뺀 등기 비용은 공사가 한시 지원 | 가입자 부담, 공사가 한시 지원 |
| 가능한 집 | 주택, 노인복지주택, 주거목적 오피스텔, 주거면적 50% 이상 복합용도주택 | 주택, 노인복지주택, 주거목적 오피스텔 |
| 이용 제한 | – | 복합용도주택, 농업인·어업인 주택처럼 자격 제한이 걸린 주택, 보증금 있는 임대차가 5건 이상인 임대목적 주택은 제한(단독주택은 보증금 임대 건수 제한 없음) |
상가가 아래층에 붙은 집이라면 저당권방식만 길이 열려 있고, 세입자가 여러 명인 임대목적 주택이면 신탁 쪽이 막힐 수 있어요. 집 생김새가 선택을 먼저 좁히는 셈이에요.
보증료와 이자는 어느 방식을 골라도 같은 구조예요. 초기보증료는 주택가격의 1.0%(우대형 1.5%), 연보증료는 연 0.95%이고, 적용금리는 COFIX(신규취급액)에 가산금리 0.85%를 더해요. 모두 현금으로 내는 게 아니라 연금지급총액에 얹히고요. 주택연금 조건도 똑같아요. 들어갈 수 있느냐는 부부 합산 공시가격 12억 원 이하, 부부 중 1명이 55세 이상인지로 보고, 월지급금은 공사가 인정하는 시세로 계산해요.
이런 분은 어느 칸부터
| 상황 | 먼저 볼 칸 |
|---|---|
| 자녀가 여럿이고 배우자 승계가 걱정 | 배우자 승계 줄 |
| 보증금을 받고 세를 놓고 싶다 | 보증금 있는 임대 줄 |
| 남는 재산을 특정인에게 남기고 싶다 | 잔여재산 줄 |
| 상가가 섞인 복합용도주택이다 | 가능한 집 줄 |
| 세입자가 여러 명인 임대목적 주택이다 | 이용 제한 줄 |
두 방식 중 제가 먼저 볼 쪽
제 기준은 하나예요. 모르는 구조에는 돈을 넣지 않는다. 그래서 저라면 금액 숫자보다 위 표의 “배우자 승계” 줄과 “보증금 있는 임대” 줄을 먼저 읽을 것 같아요. 금액은 어차피 공사 기준으로 정해지지만, 이 두 줄은 가족 사정에 따라 결과가 크게 달라지니까요.
각자 사정이 다르니 제 기준이 정답은 아니에요. 다만 주택연금계산기 금액만 비교하다 보면 이 선택이 있다는 걸 끝까지 모르고 상담에 들어가게 돼요. 담보제공방식 관련 문의는 공사 고객센터 1688-8114에서 받아요!!