전세보증보험 비용을 묻는 분들은 대개 요율표 한 장을 보고 “이 정도면 내지 뭐” 하고 끝냅니다. 그런데 같은 집, 같은 보증금, 같은 기간인데도 2년 뒤에 손에 남는 금액이 사람마다 다릅니다.
보증료는 계산식 하나로 정해지지만 그 앞뒤로 칸이 네 개 더 붙거든요. 할증, 할인, 지자체 지원, 연말정산. 요율표에서 멈추는 쪽(A)과 네 칸을 끝까지 따라가는 쪽(B)을 나란히 놓고 보겠습니다.
### 이 글의 순서
- 보증료가 정해지는 식과 요율표
- A와 B를 같은 조건에 놓고 계산
- 할증이 붙는 한 군데, 할인이 붙는 여러 군데
- 낸 뒤에 돌려받는 두 칸
- 어느 쪽에 서게 되는지 고르는 표
전세보증보험 비용이 정해지는 식
주택도시보증공사 기준으로 보증료는 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365입니다. 보증료율은 보증금 구간, 주택 유형(아파트냐 아니냐), 부채비율로 갈립니다. 부채비율은 (선순위채권 + 전세보증금) ÷ 주택가액이고, 주택가액은 주택가격에 담보인정비율 90%를 곱한 값이에요.
| 보증금 구간 | 주택 유형 | 부채비율 70% 이하 | 80% 이하 | 80% 초과 |
|---|---|---|---|---|
| 1억 초과 ~ 2억 이하 | 아파트 | 연 0.102% | 연 0.124% | 연 0.146% |
| 1억 초과 ~ 2억 이하 | 그 외 주택 | 연 0.117% | 연 0.151% | 연 0.184% |
| 2억 초과 ~ 5억 이하 | 아파트 | 연 0.107% | 연 0.131% | 연 0.154% |
| 2억 초과 ~ 5억 이하 | 그 외 주택 | 연 0.124% | 연 0.161% | 연 0.197% |
같은 보증금이라도 빌라가 아파트보다 요율이 높고, 빚이 많이 낀 집일수록 또 올라갑니다. 요율표 자체가 이미 “이 집이 얼마나 위험한가”를 값으로 말해 주는 셈이에요.
A와 B를 같은 조건에 놓고 계산해 봤어요
조건을 고정하겠습니다. 아파트, 보증금 2억 원, 계약 2년, 부채비율 70% 이하.
기본 보증료는 2억 × 0.102% = 연 20만 4천 원, 2년이면 40만 8천 원입니다. 여기까지가 A가 보는 숫자예요.
| 칸 | A (요율표에서 멈춤) | B (네 칸을 따라감) |
|---|---|---|
| 기본 보증료 | 408,000원 | 408,000원 |
| 할인 | 없음 | 연소득 5천만 원 이하 기준소득 할인 60% → 163,200원 |
| 지자체 보증료 지원 | 신청 안 함 | 최대 40만 원 한도 안에서 환급 신청 |
| 연말정산 | 항목 모름 | 보장성보험료로 세액공제 |
| 2년 뒤 체감 | 40만 8천 원 지출 | 실제 부담이 크게 줄거나 사실상 사라질 수도 |
할인율과 지원 대상은 각자 조건에 따라 달라지니 금액은 예시로만 보시면 됩니다. 중요한 건 같은 보증서인데 A와 B 사이에 이만큼 간격이 벌어진다는 점이에요.
할증은 한 군데, 할인은 여러 군데
올라가는 쪽부터 봅니다. 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 산출된 보증료에 10% 할증이 붙습니다. 빚이 많이 낀 집은 요율표에서 한 번, 할증에서 또 한 번 비싸집니다.
내려가는 쪽은 종류가 많습니다. 사회배려계층 할인은 서로 중복되지 않고 하나만 적용되는데, 보증신청인(배우자 포함) 연소득 5천만 원 이하인 기준소득 가구와 한부모가족, 1인 고령가구가 60%. 미성년 자녀 3인 이상 다자녀가구, 장애인가구, 만 65세 이상 고령자가구, 노인부양가구, 합산 연소득 6천만 원 이하이면서 혼인 7년 이내인 신혼부부가구, 다문화가구, 국가유공자가구 등이 40%입니다.
여기에 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템으로 계약을 체결했다면 3% 할인이 따로 붙습니다.
낸 뒤에 돌려받는 두 칸
보증료를 냈다고 끝이 아닙니다. 돌려받는 길이 둘 있어요.
하나, 국토교통부 보증료 지원사업. 보증금 3억 원 이하 무주택 임차인이 대상이고, 연소득 기준은 청년 5천만 원·청년 외 6천만 원·신혼부부 7.5천만 원 이하입니다. 이미 낸 보증료를 최대 40만 원 한도로 돌려주는데(2025년 3월 30일 이전 가입건은 30만 원), 임차주택 주소지 관할 시·군·구청이나 주민센터에 방문하거나 온라인으로 신청합니다. 예산이 떨어지면 마감되니 가입하고 나서 미루지 않는 게 좋아요.
둘, 연말정산. 전세보증금반환보증 보증료는 보장성보험료 세액공제 대상입니다. 보장성보험료는 12%, 연 100만 원 한도로 공제되고, 보증료 쪽은 보증대상 전세보증금 3억 원 이내가 공제 대상입니다.
저는 세입자로 월세를 살 때 월세 세액공제라는 게 있는 줄도 몰라서 그냥 넘긴 적이 있어요. 나중에 알고 나서 꽤 아까웠습니다ㅠㅠ 지금은 월세를 놓는 입장이 됐는데, 세입자분이 서류를 요청하면 그냥 해 드립니다. 어차피 나가는 돈이라면 받을 수 있는 쪽이 받는 게 맞으니까요.
이런 분은 A로 끝나고, 저런 분은 B까지 갑니다
| 내 상황 | 먼저 볼 칸 | 왜 |
|---|---|---|
| 연소득 5천만 원 이하 | 사회배려계층 할인 + 보증료 지원 | 할인율이 가장 큰 구간 |
| 혼인 7년 이내이고 합산 소득 6천만 원 이하 | 신혼부부 할인 + 지원사업 신혼부부 기준 | 두 제도의 기준이 따로 있음 |
| 보증금 3억 원 이하 무주택 | 국토교통부 보증료 지원 | 소득 요건만 맞으면 환급 대상 |
| 계약을 아직 안 썼다 | 전자계약시스템 | 계약 방식으로 3%가 빠짐 |
| 선순위채권이 많은 집 | 할증 10% | 비용보다 가입 요건부터 확인 |
| 직장 다니며 연말정산을 한다 | 보장성보험료 칸 | 영수증을 미리 챙겨 둘 것 |
보증료 영수증 받으면 할 일
전세보증보험 비용을 “보증금을 지키는 값”으로만 보면 A에서 끝납니다. 그런데 요율표 뒤에 붙은 네 칸은 신청해야 열리는 칸이에요. 아무도 먼저 알려주지 않고요.
보증서를 받은 날 두 가지만 하시면 됩니다. 관할 시·군·구청 보증료 지원 신청, 그리고 보증료 영수증을 연말정산 폴더에 넣어 두기. 두 번 다 몇 분이면 끝나는데, 이걸 안 해서 그냥 지나가는 분이 훨씬 많습니다!!